Immobilienmakler und der Personalausweis

„Wenn der Immobilienmakler Sie nach dem Personalausweis fragt….“

 

Nach dem Geldwäsche-Gesetz (GwG) sind wir Immobilienmakler verpflichtet die Identität unserer Kunden festzustellen. Das bedeutet, dass wir verpflichtet sind, uns den Personalausweis unserer Kunden zeigen zu lassen und die Daten aus dem Ausweis festzuhalten. Weiterhin müssen wir prüfen, ob unser Kunde eigenes wirtschaftliches Interesse hat, oder für einen Dritten handelt.

 

Das Geldwäschegesetz sieht vor:

  • Den Vertragspartner zu identifizieren (Einsichtnahme in den Personalausweis)
  • Name, Geburtsort und –datum, Staatsangehörigkeit, Anschrift, Ausweisnummer und ausstellende Behörde sind zu vermerken (es reicht auch eine Kopie des Ausweises)
  • Angabe des Geschäftszwecks (Kauf/Verkauf)
  • Es ist abzuklären, ob unser Kunde für sich oder für einen Dritten handelt (wer ist der wirtschaftlich Berechtigte)
  • Die Unterlagen (Kopie des Ausweises) sind 5 Jahre aufzubewahren.
  • Die Geschäftsbeziehung selbst, sowie der Transaktionsverlauf sind von uns kontinuierlich zu überwachen

Ab Mitte dieses Jahres müssen wir den Käufer nun aber erst bei ernsthaftem Interesse des Kunden ‚identifizieren‘.  Von einem ernsthaften Kaufinteresse ist spätestens auszugehen, wenn auf Wunsch des Kunden ein Kaufvertragsentwurf erstellt  und dieser ausgehändigt wurde, eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag unterzeichnet wurde. Gleiches gilt auch bei einer Anmietung.

Quelle: IVD Nord

Daher wundern Sie sich bitte nicht, wenn wir nach Ihrem Personalausweis fragen und bei Anmietung oder Kauf auch eine Kope fertigen. Diese Unterlagen werden natürlich vertraulich und nach dem Datenschutzgesetz behandelt. Jedoch sind wir dazu verpflichtet, obwohl bei einem Kauf auch der Notar und auch die Bank bei der Finanzierung die Unterlagen prüft und Kopien anfertigt.

Der Gesetzgeber verlangt von allen 3 Seiten diese Prüfung.

Warum ein Makler zum Verkauf der eigenen Immobilie?

Warum eigentlich ein Makler zum Verkauf der eigenen Immobilie?

 

Eine Immobilie verkaufen? Anzeige schalten, 1-2 Besichtigungen durchführen, Käufer aussuchen, Vertrag unterschreiben …. Fertig!

Das denken viele. Und denken damit leider doch falsch.

 

Fragen Sie sich doch mal Folgendes:

  • Kennen Sie den Marktwert Ihrer Immobilie?
  • Kennen Sie die Zielgruppe für Ihre Immobilie?
  • Sind Sie sicher, dass Ihr ausgesuchter Käufer die Immobilie auch bezahlen kann?
  • Wissen Sie, welche Unterlagen der Käufer und dessen Bank benötigt?
  • Wissen Sie, welche Unterlagen Sie selbst benötigen?
  • Und was war da noch mit dem Energieausweis?
  • Und was muss ich eigentlich in ein Inserat schreiben?

 

  1. Sichere Ermittlung der Marktpreises

Was ist zu viel – was zu wenig? Wir kennen den Markt, die Bodenrichtwerte und

ermitteln einen marktgerechten Preis, um Ihre Immobilie nicht unter Wert zu

verkaufen, aber auch nicht mit einem zu hohen Preis zu ‚verbrennen‘.

  1. Optimale Präsentation Ihrer Immobilie

Für bonitätsstarke Käufer muss der Interessentenkreis mit professionellen Exposés und hochwertigen Inseraten angesprochen werden. Wir bereiten Ihre Immobilie professionell mit allen Unterlagen auf.

  1. Professionelle Werbung

Um den richtigen Käufer zu finden, reicht es oft nicht aus, nur in einem Medium zu inserieren. Wir kennen die relevantesten Vermarktungskanäle und können auch auf vorliegende Kaufanfragen zurückgreifen.

  1. Beschaffung des gesetzlichen Energieausweises (wenn noch nicht vorhanden)

Für jede Immobilien muss der gesetzliche vorgeschriebene Energieausweis vorliegen und seine Daten in den Inseraten übernommen werden. Wir unterstützen Sie bei der Beschaffung des Ausweises und der Erfüllung der Pflichten der EnEV.

  1. Durchführung von Besichtigungen

Terminliche Übereinstimmungen für Besichtigungen zwischen Verkäufer und Interessent sind oft schwer zu koordinieren. Wir vereinbaren Termine und führen die Besichtigungen durch, bei Bedarf auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten. Der Interessent wird dabei im persönlichen Gespräch bereits geprüft. Wir führen  daher keine Sammelbesichtigungen durch, sondern vereinbaren Einzeltermine!

  1. Bonitätsprüfung

Bei ernsthaftem Interesse nach der Besichtigung stellen wir eine Vorauswahl auf Grundlage von Finanzierungsbestätigungen.

  1. Vorbereitung des Kaufvertrages

In den Grenzen des Rechtsdienstleistungsgesetzes unterstützen wir Sie bei der Vertragsvorbereitung, besprechen den Vertragsentwurf mit Ihnen vor und dokumentieren die Übergabe der Immobilie nach der Kaufpreiszahlung.

  1. Erhaltung der Privatsphäre des Verkäufers

Wir übernehmen die wichtige Pufferfunktion zwischen Ihnen und dem Interessenten der nicht zum Zuge gekommen ist. Damit wird gewährleistet, dass Sie unliebsamen Diskussionen oder Anrufen nicht ausgesetzt werden.

  1. Freizeitgewinn

Warum wollen Sie Ihre knappe Freizeit für den Verkauf und die Besichtigungen

opfern, wenn das Ergebnis am Ende selten so gut ist wie beim Profi?

Warum eigentlich einen Makler zum Verkauf Ihrer Immobilie? …. Warum eigentlich nicht?

Gern helfen wir Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie!

Ihre Firma IK Immobilien in Braunschweig

 

Grunderwerbsteuer 2014

Niedersachsen beschließt Grunderwerbsteuererhöhung

Am 20. Dezember 2013 hat der niedersächsische Landtag die Erhöhung der Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2014 beschlossen. Fünf Prozent des Kaufpreises – und damit 0,5 Prozentpunkte mehr als bisher – müssen Käufer beim Erwerb eines Grundstückes an den Staat abführen. Auch in Berlin, Bremen und Schleswig-Holstein haben sich die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer erhöht.

Grundsteuererlass

Grundsteuererlass beantragen bis zum 31. März 2014

Trotz großer Bemühungen stehen Immobilien manchmal leer und bringen nicht den erwarteten Ertrag. In diesem Fall kann man bei seinem Finanzamt einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Dieser muss für 2013 bis zum 31. März 2014 gestellt werden.

25 Prozent der Grundsteuern werden erlassen, wenn die erzielte Jahresrohmiete geringer ist als die Hälfte der ortsüblich erzielbaren Jahresrohmiete bei vergleichbaren Objekten. Wenn der Ertrag in voller Höhe ausgefallen ist, wird die Grundsteuer zur Hälfte erlassen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Leerstand unverschuldet ist. Der Eigentümer muss daher nachweisen, dass er sich um eine Vermietung zu marktgerechten Preisen bemüht hat.

Probleme können entstehen, wenn sich auf dem Grundstück mehrere Vermietungseinheiten befinden und die Marktmieten für die einzelnen Einheiten unterschiedlich hoch sind. Hierzu hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 27.9.2012 entscheiden, dass für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen ist, ob der Steuerpflichtige den Leerstrand zu vertreten hat. Das Finanzamt hatte dagegen die Ansicht vertreten, ein Grundsteuererlass sei insgesamt nicht zu gewähren, weil der Eigentümer einige Räume zu einem überhöhten Preis angeboten habe.

Quelle: IVD

Trinkwasserverordnung

Trinkwasserverordnung – Verlängerte Prüffrist so gut wie sicher

trinkwasserversorgung

Nach der seit fast einem Jahr geltenden Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind auch gewerbliche Vermieter verpflichtet, eine Legionellenuntersuchung durchzuführen, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder Warmwasserleitungen mehr als 3 Liter Volumen zwischen Speicher und Wasserhahn aufweisen. „Damit fallen praktisch alle vermieteten Mehrfamilienhäuser unter die Verordnung. Für Verwalter ergeben sich daraus zusätzliche Aufgaben“, erklärt Ulrich Löhlein, Leiter des Servicecenters Hausverwaltung beim Immobilienverband IVD. „Sollten Vermieter oder Verwalter ihren Pflichten noch nicht nachgekommen sein, können Sie noch hoffen: Die geltende Prüffrist in der Trinkwasserverordnung soll jetzt nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesrats bis zum 31.12.2013 verlängert werden – und zwar rückwirkend.“ Auch neu ist damit die Entscheidung des Bundesrates, die Prüffristen generell auf alle drei Jahre fest zusetzen. Die Bundesregierung muss den Vorschlägen allerdings noch zustimmen. Ursprünglich hätte die Überprüfung bis zum 31.10.2012 erfolgen müssen. „Dennoch sollten sich Vermieter und Verwalter mit dem Thema intensiv beschäftigen, damit die Überprüfung bald erfolgen kann“, so Löhlein weiter.

Die richtige Vorgehensweise:

1.) Anlagen prüfen und gegebenenfalls anzeigen
In einem ersten Schritt müssen Vermieter, Verwalter und WEGs selbständig prüfen, ob ihre Trinkwasserinstallationen die oben genannten Kriterien erfüllen und, ist dies der Fall, sie dem zuständigen Gesundheitsamt anzeigen (TrinkwV §13 Abs. 5). „Die Gesundheitsämter melden sich nicht selbst bei den Immobilienverantwortlichen“, warnt Löhlein. „Vermieter müssen also selbst aktiv werden und dürfen nicht darauf warten, angeschrieben zu werden. Ausbleibende Anzeigen können als Ordnungswidrigkeit geahndet und mit Bußgeld belegt werden.“ Auch Veränderungen bei den Anlagen sind dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

2.) Wasserproben entnehmen
Als nächstes müssen Wasserproben entnommen werden. Dies dürfen nur zertifizierte Labore oder zertifizierte Heizungs- und Sanitärbetriebe. Der Vermieter muss indessen dafür Sorge tragen, dass geeignete Probeentnahmestellen vorhanden sind (TrinkwV § 14 Abs. 3). Diese müssen thermisch oder chemisch desinfizierbar sein und den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechen. Warmwasserproben werden an mindestens drei Stellen entnommen: am Ein- und Ausgang des Warmwasserspeichers sowie an weiter entfernten Zapfstellen. „In der Regel werden Proben an Waschbecken entnommen“, sagt Löhlein. Auch die Kosten für die Installation zusätzlicher Armaturen sind wie die Kosten für die Wasseruntersuchung umlagefähig.

3.) Wasserproben analysieren lassen
Sollte ein Mitarbeiter eines zertifizierten Labors die Proben entnommen haben, wird dieser sie gleich zur Analyse mitnehmen. Wenn allerdings ein zertifizierter Heizungs- oder Sanitärbetrieb die Probenentnahme durchgeführt hat, müssen sich Vermieter beziehungsweise Verwalter anschließend an ein zertifiziertes Labor wenden. „Heizungs- oder Sanitärbetriebe sind nicht zur Wasseranalyse berechtigt“, erläutert Löhlein. „Die Analyse muss zwingend durch ein zugelassenes Labor erfolgen.“ Listen mit Laboren, die zur Untersuchung der Wasserproben berechtigt sind, stellen die Gesundheitsämter bereit.

4.) Gesundheitsamt, Mieter und Eigentümer informieren
Die Untersuchungsergebnisse müssen innerhalb von zwei Wochen dem Gesundheitsamt gemeldet werden (TrinkwV §15 Abs. 3).
Sollte die Analyse allerdings ergeben haben, dass der sogenannte technische Maßnahmenwert von 100 Legionellen in 100 ml Trinkwasser erreicht oder überschritten ist, muss schneller gehandelt werden (TrinkwV § 16 Abs. 1). „Grenzwertüberschreitungen sind dem Gesundheitsamt selbstverständlich unverzüglich zu melden“, sagt Löhlein. In jedem Fall müssen Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter die Analyseergebnisse zehn Jahre lang aufbewahren. Und schließlich sind auch Mieter und Wohnungseigentümer von dem Ergebnis der Wasseruntersuchung, zum Beispiel per Aushang, in Kenntnis zu setzen. „Sollte sich das Wasser aber als kontaminiert erweisen und einige der im nächsten Schritt erläuterten Maßnahmen erforderlich sein, empfehlen wir, die Bewohner per Brief aufzuklären“, meint Löhlein. „Aushänge werden erfahrungsgemäß leicht übersehen.“

5.) Maßnahmen bei kontaminiertem Wasser
 „Je nach Höhe der Kontamination müssen unterschiedliche Maßnahmen ergriffen werden“, führt Löhlein aus. Das Gesundheitsamt prüft und legt fest, welche Maßnahmen im Einzelfall durchzuführen sind (TrinkwV § 9 Abs.8 und TrinkwV § 20 Abs. 1). Solche Maßnahmen können weitere Untersuchungen sein, eine Desinfektion, diverse Sanierungsmaßnahmen oder Nutzungseinschränkungen wie etwa ein Duschverbot. Werden zur Wasseraufbereitung Stoffe zugesetzt, ist dies anfänglich und sodann jährlich den Bewohnern bekannt zu geben. Die Aufbereitungsstoffe und deren eingesetzte Menge sind wöchentlich zu dokumentieren und mindestens sechs Monate lang zugänglich zu halten. „Die Bekämpfung der Bakterien sollte unbedingt entsprechend der konkreten Vorgaben des Gesundheitsamtes erfolgen“, mahnt Löhlein mit Nachdruck. „Keinesfalls sollten Vermieter und Verwalter in Eigenregie handeln.“

Legionellen sind Bakterien, die sich im warmen Wasser vermehren und, werden sie eingeatmet, eine schwere Lungenentzündung – die sogenannte Legionellose oder Legionärskrankheit – hervorrufen können. Die Legionellose ist die in Deutschland die bedeutendste Krankheit, die durch Wasser übertragen wird. Nach dem Infektionsschutzgesetz sind Legionelleninfektionen seit 2001 meldepflichtig.

 

Tipps Kapitalanleger

Wohnungskauf: 5 Tipps für Kapitalanleger

wohnungskauf

Angesichts mangelnder Alternativen an den Kapitalmärkten und um ihr Vermögen vor einer möglichen Inflation zu schützen beschäftigen sich viele Menschen zurzeit mit dem Kauf einer Wohnung zur Kapitalanlage. Damit die Investition zum erhofften Erfolg wird, gibt es jedoch einige Fehlerquellen zu umschiffen – nicht jede Wohnung ist zur Kapitalanlage geeignet. Zentraler Erfolgsfaktor ist die Vermietbarkeit der Wohnung. Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Wohnung womöglich über einen längeren Zeitraum hinweg leer. Zudem muss die Finanzierung stimmen. Sind die Raten auch bezahlbar, wenn die Wohnung für eine neue Vermietung vorbereitet wird und doch einmal vorübergehend leer steht?

Tipp 1: Richtige Auswahl des Standorts

Bei der Auswahl möglicher Standorte ist die demographische Entwicklung in der Region von großer Bedeutung. Die Vermietungschancen steigen, je größer das Bevölkerungswachstum ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass unterschiedliche Bevölkerungsgruppen auch unterschiedliche Wohnbedürfnisse haben. Ältere Menschen suchen andere Wohnungen als junge Familien. Man sollte sich also darüber Klarheit verschaffen, ob für die fragliche Wohnung aufgrund der Bevölkerungsstruktur der Region viele oder eher wenige Mieter in Frage kommen. Wichtig ist außerdem die Erreichbarkeit der Wohnung. Sowohl mit dem Auto als auch mit dem öffentlichen Nahverkehr ist eine gute Anbindung an Nahversorgungszentren wünschenswert.

Tipp 2: Wohnung gemeinsam mit Makler oder Sachverständigem besichtigen

Eine Wohnung sollte niemals ohne Besichtigung erworben werden. Bereits die ersten Eindrücke des Hauses sind erste wichtige Indikatoren für die Qualität des Objektes. Sichtbare Schäden am Haus ziehen nicht nur Kosten für die Reparatur nach sich, sondern weisen auch auf eine nachlässige Verwaltung hin. Wir empfehlen daher, die Besichtigung immer zusammen mit einem Immobilienmakler oder einem Sachverständigen durch zuführen. Experten erkennen Mängel schneller und können einschätzen, ob der Kaufpreis neu verhandelt werden sollte oder ob sogar von einem Kauf abzuraten ist.

Tipp 3: Die Investitionskosten im Auge behalten

Die Kosten der Investition gehören zu den wichtigsten Faktoren beim Wohnungskauf. Vor dem Kauf sollten Käufer den Angebotspreis mit ähnlichen Objekten vergleichen, um nicht zu teuer zu kaufen. Die Wohnpreisspiegel des IVD geben hier einen guten Überblick über Preise. Die zusätzlich zum notariellen Kaufpreis anfallenden Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notargebühr) müssen in die Finanzierung ebenso mit einkalkuliert werden. Bei vermieteten Wohnungen kommt ferner das monatliche Hausgeld einschließlich des Verwalterhonorars und der Instandhaltungsrücklagen hinzu. Hierbei ist für den Anleger darauf zu achten, dass nicht alle Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können. Auch die steuerlichen Aspekte des Kaufs sind zu berücksichtigen.

Tipp 4: Alle relevanten Unterlagen überprüfen

Vor dem Kauf sollte der Interessent den Grundbuchauszug, bei neuen Wohnungen die Baubeschreibung, den Grundsteuerbescheid, den Nachweis der Feuerversicherung, die Hausgeldabrechnung mit Wirtschaftsplan, den Energieausweis, die Wohnflächenberechnung sowie die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung anfordern und genau überprüfen. Aus den Protokollen ist auch erkennbar, ob es in der Vergangenheit Streit zwischen den Parteien gegeben hat. Im Gegensatz zum Hauseigentümer ist der Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum in jenes der anderen Wohnungseigentümer der jeweiligen Wohnanlage sowie deren Interessen eingebunden. Über Investitionen in das Haus kann der Wohnungseigentümer nicht frei entscheiden, sondern muss sich mit den anderen Eigentümern abstimmen. Käufer einer Immobilie sollten zudem mit Ihren Beratern prüfen, ob die Immobilie in einem innerstädtischen Sanierungsgebiet liegt, weil sich daraus Einschränkungen bei der Vermietung und beim Wiederverkauf ergeben können.

Tipp 5: Qualifikation des Hausverwalters überprüfen

Der Verwalter spielt eine wichtige Rolle in einer Wohnanlage. Schließlich betreut er einen erheblichen Anteil des Vermögens ihrer Kunden. Er rechnet die Nebenkosten ab, leitet Eigentümerversammlungen, holt sich Kostenvoranschläge für Reparaturen oder Investitionen ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungs- und Reparaturarbeiten am Haus vor. Eine Schwierigkeit bei der Auswahl des richtigen Verwalters besteht darin, dass es für den Beruf noch keine Zulassungsordnung gibt. Um sich vor fehlerhaften Leistungen und Vermögensverlusten zu schützen, sollten die Eigentümer verstärkt auf die Qualifikation und den Versicherungsschutz des Verwalters achten. Ein Hausverwalter sollte über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen. Die klassische Ausbildung ist dabei der Immobilienkaufmann. Eine Vermögensschaden- und eine Vertrauensschadenversicherung sollten vorliegen.

Für Kapitalanleger ist die Vermietbarkeit der Wohnung eine sehr wichtige Eigenschaft. Deshalb sollten Käufer mit ihrem Immobilienmakler oder anderen Experten über die Vermietungssituation im direkten Umfeld sprechen. Wie ist die Nachfrage nach Mietwohnungen? Zu welchem Mietzins wurden die letzten Mietverträge im direkten Umfeld abgeschlossen? Hier kann der Mietspiegel einer Stadt nur begrenzt Auskunft geben, weil dort nur in geringem Maß die neu abgeschlossenen Mieten eingehen. Besser geeignet sind die Aufstellungen über die sogenannten Neuvertragsmieten, die z.B. der Immobilienverband IVD in seinem Preisspiegel bereithält. Hier wird das aktuelle Bild des Vermietungsmarktes wider gegeben.

Mit den genannten Hinweisen umgehen Käufer die größten Klippen, so dass der Kauf auch langfristig erfolgreich sein kann.